（2017）桂民申190号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王炳奎，男，1964年10月27日生，汉族，住广西壮族自治区龙胜县。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王茂权，男，1949年9月7日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。

一审第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市东葛路86号星和园8楼3号。

法定代表人：梁锡伟，该公司董事长。

再审申请人王炳奎因与被申请人王茂权、一审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称为辉煌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服桂林市中级人民法院（2016）桂03民终957号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王炳奎申请再审称，（一）一、二审判决认定《房屋买卖合约》有效没有依据。1.涉案房屋是王炳奎与其配偶在夫妻关系存续期间以共妻共同财产购买，属夫妻共同财产，王炳奎没有取得配偶同意擅自与王茂权签订房屋买卖合同，合同因王炳奎对涉案房屋没有处分权而无效。2.涉案房屋已抵押给银行，并办理抵押登记手续，王炳奎转让涉案房屋没有告知抵押权人并经抵押权人同意，故房屋买卖合同亦属无效合同。（二）一、二审判决认定王炳奎构成违约与合同约定不符。1.合同只约定王炳奎履行办理交易相关手续或履行通知的开始时间，没有约定履行上述义务的截止时间。故王炳奎在任何时间履行上述义务均不构成违约。2.依据房、地一并转让原则，王炳奎于2015年12月9日才取得涉案房屋建设用地使用权证，王炳奎已于2015年8月31日通知王茂权涉案房屋的建设用地使用权证未领，不具备交易条件，按合同约定履行了通知义务，不构成违约。3.王茂权在收到王炳奎通知后，于2015年9月11日委托律师提起诉讼，其目的是获取高额定金罚金，违反诚实信用原则。（三）王炳奎在履行合同过程中不存在违约，王茂权不享有合同解除权，一、二审判决解除合同违反法律规定。且即使王炳奎违约，在王炳奎已履行部分合同义务的情况下，一、二审判决王炳奎支付定金罚金23万元，并承担律师费3万元，属适用法律错误。（四）涉案房屋属于王炳奎、陆桂英夫妻共同财产，案件处理结果与陆桂英存在利害关系，陆桂英属应当参与诉讼的当事人，一、二审法院未依法追加属遗漏当事人。综上，申请再审本案，请求撤销一、二审判决，改判驳回王茂权的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王茂权负担。

本院经审查认为，（一）涉案房屋虽系王炳奎与陆桂英在夫妻关系存续期间所购，但王炳奎购买涉案房屋时，与广西万正房地产有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》、《车位转让合同》以及与金融机构签订的《个人购房借款/担保合同》上均为王炳奎一个人的名字，涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证均登记在王炳奎一个人名下。且王炳奎的妻子陆桂英自2013年10月22日《房屋买卖合约》签订之日至本案诉讼提起之日，均未提出过异议。故王茂权和辉煌置业公司有理由相信王炳奎出卖的涉案房屋是其个人所有的财产或该出卖行为是王炳奎夫妻双方共同的意思表示。一、二审判决依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，认定涉案《房屋买卖合约》有效，对王炳奎认为本案遗漏当事人即陆桂英的主张不予采信，有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法〉第一百九十一第二款虽然规定抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，王炳奎以转让涉案房屋未经抵押权人同意为由，主张涉案《房屋买卖合约》无效，依法亦不予支持。（二）王茂权在得知王炳奎已取得房屋所有权证并与其协商办理过户事宜未果的情况下，于2015年8月23日致函王炳奎，要求其于2015年9月1日前配合办理房屋过户手续。根据《房屋买卖合约》关于违约责任的约定，“卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第10个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的”，视为卖方违约。依据该条约定，王炳奎应于2015年9月1日前配合办理过户手续，10个工作日后仍未履行通知义务的，则视为违约。房屋所有权过户并不以取得土地使用权证为前提，王炳奎未按通知要求到房产登记管理部门配合办理过户手续，2015年8月31日复函以尚未取得涉案房屋的土地使用权证为由，拒不配合办理房屋所有权证的过户手续，违反了合同约定。且2015年9月9日，辉煌置业公司作为房屋买卖中介方致函王炳奎，要求其按合同约定将房屋所有权证交至公司保管，以配合办理过户手续，王炳奎仍复函予以拒绝。而根据当事人在一、二审诉讼中的陈述，王炳奎在王茂权要求办理房屋过户手续的时候提出加价8万元的要求。王炳奎的上述行为均表明其不予配合办理涉案房屋的过户手续，违反了《房屋买卖合约》的约定，构成违约。王炳奎申请再审主张其不构成违约，理由不成立。（三）依据《房屋买卖合约》关于违约责任的规定，卖方违约，应退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，并按物业成交价的3%赔偿买方损失。王茂权在签订合同时向王炳奎支付了定金30万元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，王炳奎作为收受定金的一方未履行合同约定义务，应双倍返还定金。因合同约定的定金30万元超过了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故王茂权在起诉时将定金罚金调整为合同标的额的20%即23万元，符合法律规定。王茂权诉请王炳奎承担其因本案诉讼支出的律师费损失3万元，亦没有超过合同约定的“按物业成交价的3%赔偿损失”的规定。故王炳奎申请再审主张一、二审判决23万元的定金罚金高于王茂权的实际损失，判决王炳奎承担律师费缺乏依据，理由不成立，依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回王炳奎的再审申请。

审判长　　唐海波

审判员　　张英伦

审判员　　冼　锐

二〇一七年三月二十七日

书记员　　贺　芳