中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2014）民申字第715号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：杭州电声有限公司，住所地浙江省杭州市教工路23号。

法定代表人：张锡统，该公司董事长。

委托代理人：邓师群，浙ＸＸ浙律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：宁波普发进出口有限公司，住所地浙江省宁波市宁波保税区国际发展大厦402b-1。

法定代表人：薛跃宏，该公司董事长。

委托代理人：霍建明，浙江永大联合律师事务所律师。

再审申请人杭州电声有限公司（以下简称电声公司）为与被申请人宁波普发进出口有限公司（以下简称普发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（以下简称二审法院）（2013）浙民终字第40号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。

电声公司申请再审请求：二审判决关于案涉房屋总价款认定为24770700元错误，应为32061975元。事实与理由：

一、二审判决将普发公司多占房屋作为电声公司的赠品，不计房款，认定错误。房屋总价款=实得房屋面积×单价，即4274.93平方米×7500元／平方米=32061975元。普发公司在上诉状中称，房屋置换后，普发公司新增面积与电声公司无关，即普发公司新增面积不是由电声公司赠送所得，这与电声公司一审所述不可能将房屋无偿赠送给普发公司不矛盾。普发公司要求电声公司从产权证上将4274.93平方米房产分割过户，理所当然应按此分割过户的面积计算房屋总价款。

二、二审判决将产权登记面积等同于普发公司实际占用面积，属对《房屋订购（转让）协议》第六条理解错误。该协议约定，电声公司转让给普发公司商场面积为2000平方米，若可以分割办理产权登记，将从5000余平方米的四层商场中分割，产权登记的面积就是2000平方米，不存在产权登记面积大于合同约定面积情形。第六条约定的是产权登记面积大于合同约定面积的处理方式。尽管电声公司实际占用的商场面积为2176.5平方米，多占了176.5平方米，但在双方未约定电声公司将此176.5平方米转让给普发公司，且未对176.5平方米商场面积支付购房款情况下，为普发公司办理产权登记面积只能是2000平方米。二审判决认定需按2176.5平方米办理产权登记且普发公司仅需支付2100平方米商场面积房款，明显错误。

三、二审判决错误认定普发公司对多占房屋面积享有权利。鉴于双方未约定将普发公司多占176.5平方米商场转让给普发公司且未支付任何对价，普发公司对超出订购的2000平方米商场面积部分不享有权利。相应地，普发公司对根据置换协议超出面积置换的255.925平方米（176.5平方米×1.45）写字楼面积不享有合法权利。普发公司一直不否认房屋单价应按《房屋订购（转让）协议》约定执行。按二审判决认定，普发公司应付总房款为2350万元，即以2350万元购得4274.93平方米房屋，则普发公司购得房屋单价不到5500元／平方米（写字楼），这不仅与普发公司执行原单价的表述相矛盾，且严重背离正常市场价格，将导致结果不公。

以后，电声公司以《再审申请书更正》为题，对再审申请书相关内容更正为：若按二审判决认定，普发公司支付总房款为24770700元，即以24770700元购得4274.93平方米房屋，则普发公司购得房屋单价不到每平方米5800元。

普发公司答辩称，一、《房屋订购（转让）协议》是确定涉案房屋总价款的依据。该协议约定：普发公司有意受让讼争房产第四层北侧2000平方米房屋（商业用房），以及15层东南侧1000平方米办公用房，普发公司所购置房屋位置以房屋平面图中红线所标为准；按建筑面积计算该房屋订购价格，第4层的2000平方米为每平方米8000元，第15层1000平方米为每平方米7500元，总金额为2350万元。该协议还就付款方式、面积确认、面积差异处理等作出约定，双方应按约定履行。二、普发公司应按电声公司交付房屋面积及约定价格计算房屋价款。签订《房屋订购（转让）协议》后电声公司、普发公司与承建方百脑汇电子信息（杭州）有限公司在2006年11月《交房验收单》上签字确认。由于房屋结构原因，第4层商业用房部分为2176.5平方米，第15层写字楼部分为1124.72平方米。就此交付面积，电声公司与普发公司于2004年11月27日签订《杭州市教工路23号百脑汇大楼4层租赁合同》、双方与百脑汇电子信息（杭州）有限公司于2007年6月3日签订《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》。事实上，双方应当按照《房屋订购（转让）协议》第4条（房屋订购价格）、第6条（面积确认及面积差异处理）约定计算讼争房屋总价款。三、电声公司、普发公司与百脑汇电子信息（杭州）有限公司签订《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》，事实上，置换是普发公司与百脑汇电子信息（杭州）有限公司间独立完成的，房屋面积变化并不会形成价值变动。置换与电声公司没有任何关系，普发公司与电声公司间的房屋买卖总价款应当按照房屋买卖合同约定结算。四、二审判决按照房屋交付面积并依照《房屋订购（转让）协议》、《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》约定，计算出房屋总价款是合法有效的，应予维持。据此，请求驳回电声公司再审申请，维持原判。

本院认为，本案争议焦点为，涉案房屋总价款的认定，核心争点为电声公司与普发公司置换房屋增加的面积是否计算价款。

一、就此焦点，二审判决认定的依据是：《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》第二条约定商场与写字楼置换比例为1：1.45，诣在等价置换，直接置换房产，然后据实结算差额。第三条约定：“本次置换前丙方（普发公司）向甲方（电声公司）购买的商场、写字楼面积与本次置换前确认面积有差额时，其差额部分的单价按甲、丙双方所订的房屋订购（转让）协议约定的单价计算”。此约定无置换前后面积差额的表述。置换协议并未约定电声公司、普发公司应向百脑汇电子信息（杭州）有限公司支付置换增加面积房款，电声公司主张普发公司应向其补差价无依据。电声公司向本院申请再审并未针对终审判决认定“电声公司主张普发公司应向其补差价无依据”的三点理由提出主张并提供支持其观点的事实与法律依据。电声公司提出的再审请求明确、具体，但陈述的理由缺乏针对性。

二、普发公司上诉称“置换是上诉人（普发公司）、被上诉人（电声公司）同时拿出4楼商场自有部分，分别与第三方百脑汇公司之间进行的等价交换，上诉人置换后增加面积与被上诉人无关，原购房总价没有变动”。此节论述的结论为“置换前上诉人已按约履行应付房款（除尾款外的）义务，2007年三方对面积补差再进行确认的结果是被上诉人应当对上诉人进行面积补差现金补偿，不存在上诉人须按置换协议后的4274.93平方米向被上诉人巨额补差的协议约定”。普发公司有关此节上诉理由的陈述内容，不能得出电声公司再审主张的“普发公司取得的新增房屋面积不是再审申请人（电声公司）赠送所得”的结论。

二审判决认定“四楼商场部分，合同约定面积2000平方米，实际测绘面积2176.5平方米，依上述第六条约定面积差异超出5%部分，产权归买受人，价款由出卖人承担，故按2100平方米计算，单价则依上述第四条约定8000元／平方米，计房款为1680万元”。《房屋订购（转让）协议》第六条规定：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差超出5%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。本条是关于房屋买卖合同面积差异处理原则的约定，讲的是合同约定房屋面积与房屋实际面积误差比的处理原则，上述约定符合交易惯例和司法解释、部颁规章等规范性文件规定精神，二审判决作出的认定与房屋买卖合同约定是一致的，应予维持。

据此，电声公司提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：

驳回杭州电声有限公司的再审申请。

审　判　长　　冯小光

审　判　员　　关　丽

代理审判员　　仲伟珩

二〇一四年九月十四日

书　记　员　　王冬颖